住宅ローンを組むときの注意点 

フラット35のメリットとデメリットとは? 

全期間固定金利型住宅ローンの代表とも言えるフラット35は返済終了まで金利が変わらないので、多くの人が利用している住宅ローンの1つです。
しかし、たくさんのメリットがある一方で、少なからずデメリットも存在しています。
フラット35の利用を考えるときには、民間の住宅ローンと比較したメリットとデメリットの両方を踏まえて検討しましょう。

目次

  1. フラット35の仕組み
  2. フラット35のメリット
  3. フラット35のデメリット
  4. フラット35の審査が異なる点
  5. 返済のシミュレーションが大事

1.フラット35の仕組み

フラット35とは、住宅ローンの1つの商品です。
国土交通省と財務省が管轄している、独立行政法人「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」が提携して行っている長期固定金利型住宅ローンのことです。

フラット35の金利は金融機関によって異なり、比較的低く設定されています。
また、購入する住宅が耐震性や省エネの基準を満たせば、さらに金利の低い「フラット35S」の利用も可能です。

 フラット35は都市銀行をはじめとして、地方銀行・信用金庫・ネット銀行などさまざまな金融機関を通じて申し込めます。利用する窓口は異なっても、融資条件などは一律であることが特徴です。

2.フラット35のメリット

一般的な住宅ローンを借りる場合は、審査というものがあります。その審査では、ローンを借りる人の職業や勤務先・勤務年数や年収などが調べられます。

フラット35の審査は物件の検査があったり、年収の返済負担額は決まっていますが、住宅ローンを借りる前に転勤・転職した人や個人事業主の方でも安心して借入ができます。
これが、フラット35という最大の魅力です。


将来的な金利上昇のリスクを回避できるので、金利の変動についてあまりこまめに調べる時間がないという場合にも、利用しやすい仕組みとなっています。
他にも、「事務手数料が安い」「勤続年数が短くても利用可能」「雇用形態にかかわらず利用できる」といったメリットも挙げられます。

保証料に関しても民間の金融機関などで発生しますが、フラット35はありません。
また、保証人も不要ということもメリットです。

育休中や産休中の女性のみでも、借入が出来ることもメリットの1つです。

職場から復帰証明書が発行され、産休や育休取得前の収入で借入額を算出します。
条件として休職中にローンの支払いができますよという証明が必要になりますが、
これは、現金で証明しなければならないので注意が必要です。


住宅ローンは借入額が大きいため、融資を受けるときにはきちんと返済計画を立てておくことが重要です。フラット35のメリットとして、固定金利なので返済計画を立てやすい点が挙げられます。

3.フラット35のデメリット

フラット35のデメリットとしては、金利が申し込む金融機関によって異なることです。
さらに、申し込み時ではなく融資が始まる時期の金利となります。

変動金利と比較すると金利が高めに設定されています。固定金利であるため、市場の金利が下がったとしても、その恩恵を受けることができません。

 また、借り入れの際に頭金が少ない場合には注意が必要です。
住宅の購入価格に占める融資割合が90%を超えると、金利が高くなってしまうのです。

もう一つは、団体信用生命保険に入るのであれば別で費用が発生する点です。
民間の住宅ローンでは保険料が金利に含まれていますが、フラット35では団体信用生命保険の加入が任意のため組み込まれていません。

もし団体信用生命保険に加入したければ保険料を金利とは別で支払う必要があります。
この点はフラット35のデメリットだといえるでしょう。

 ただ、住宅ローンにおいては金利以外にも、保証料や事務手数料などの諸費用が発生します。
最終的に支払う金額がいくらかを試算してから、フラット35を利用すべきかを判断しましょう。

4.フラット35の審査が異なる点

審査基準が住宅金融支援機構の独自の基準になります。
そのため物件の検査があり、この検査が民間の住宅ローンよりも厳しくなります。
この物件検査は別で費用がかかるためデメリットといえるでしょう。

フラット35では一般的なローンと比較すると、融資条件に適合しているかどうかや、
物件そのものにより重きを置いて審査が行われるため、住宅ローン以外のローンの返済状況も基準の1つなので、年収が高い場合でも審査に落ちてしまうこともあります。

もう一つのデメリットは、一部繰り上げ返済の最低返済額が高いことです。
一部繰り上げ返済とは、毎月の返済にプラスで決めた金額を返済する方法です。
最終の返済総額が少なくなるので、一部繰り上げ返済をする方は多いでしょう。

フラット35で一部繰り上げ返済をする場合は、ネット申し込みで最低10万からとなっていますが、金融機関で手続きすると最低でも100万円です。

民間の場合は最低1万円から設定ができるので、フラット35の一部繰り上げ返済はかなり高いと言えるでしょう。


さらに、借り換えの場合には、フラット35Sの利用ができないことにも注意が必要です。

5.返済のシミュレーションが大事

フラット35の利用を考えるときには、返済に無理がないかを事前にシミュレーションすることが大事です。
下記のリンク以外にもWeb上では、住宅ローンのシミュレーションを行える便利なツールがあるので、積極的に活用してみましょう。

また、融資手数料は金融機関によって異なるため、きちんと比較することも重要です。
わずかな金利差であっても、返済が長期にわたれば金額に大きな差が出てきてしまいます。

Webから申し込みを行うことで、融資手数料が値引きされる金融機関もあるので、細かくチェックしてみましょう。

2019年12年15日現在

不動産セカンドオピニオン ランドプライム株式会社

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